This capsule highlights the difficulty of transforming an office building into housing, and, above all, the many procedures that an architect has to go through in order to see his project actually come to fruition. A process that is sometimes very long and fraught with pitfalls, and which does not always lead to a result that meets the standards of the architect’s initial sketches.
Project name : Gatti de Gamond
Address : 145 rue Gatti de Gamond. 1180 Bruxelles
Assignation/Destination : Logements (35 appartements)
Name of client : GIA Immobilier
Name of architect : Archi 2000
in association with : –
Name of engineers :
– Stability Consultancy firm : Ellips
– Special techniques Consultancy firm : De Waele
– EPC Consultancy firm : Altea
– Acoustics Consultancy firm : Socotec
– Healt & Safety Coordinator : Socotec
– Control Agency : –
Name of contractors :
– Main contractor : De Waele
Project status : Preliminary project
Size of project : 3.584m²
Budget : –
Technical sheet of this architecture video clip
Journalist : Emma C. Dessouroux
Cameraman : Emanuel Pinto / Epiprod
Editing : Emma C. Dessouroux / Emanuel Pinto
Direction : Emma C. Dessouroux
Production : Les Délires Productions
Translation : MDR Translations
Original transcription
Un développeur privé vient me voir et nous demande d’analyser la possibilité de convertir un immeuble de bureaux à Uccle, rue Gatti de Gamond, en complexe d’appartements. On est dans un quartier ucclois très résidentiel. Il y a une école un peu plus haut, il y avait cet immeuble de bureaux qui faisait un peu exception. Très vite, on se rend compte que cet immeuble de bureaux n’a aucune qualité technique, n’a aucun critère qui nous permet d’envisager une réaffectation en maintenant le gros œuvre. C’était un immeuble assez particulier et, donc, nous décidons assez vite de proposer une démolition-reconstruction et de repartir, là, évidemment avec un peu plus de liberté par rapport au plan, par rapport à l’organisation du plan, etc. Nos clients nous demandent quand même d’être suffisamment prudents et d’aller tâter les autorités pour savoir si le concept a une chance de passer, si la taille du projet a une chance de passer, si l’esthétique du projet plaît, etc. Nous avons toujours des discussions préalables avec l’autorité. Au niveau communal et régional, le projet a été bien accueilli mais, au niveau des riverains, ce projet a connu une mobilisation importante du fait, effectivement, qu’un immeuble de logements occasionne un peu plus de trafic, un peu plus d’allées et venues, un peu plus d’occupation de parking en voirie, etc. Et bon, il n’y a rien à faire, dans certaines communes bruxelloises plus que d’autres, il y a un phénomène « nimby » (not in my backyard) qui joue et on s’oppose systématiquement à beaucoup de projets. Moi, je le respecte, c’est la démocratie. Il y a une commission de concertation, les gens viennent s’exprimer mais tout cela fait qu’un projet qui devait être un long fleuve tranquille, tout à coup dérape complètement et, là, l’autorité a un rôle à jouer, c’est à elle de trancher.
C’est sûr que ces conflits ont un impact sur l’évolution d’un projet, sur l’esthétique d’un projet, sur le fonctionnement d’un projet. Ici, au départ, on parlait d’un projet de 36 appartements environ. Il y a eu une double demande : une demande des riverains pour réduire le volume du projet, une demande particulière qui émane du pouvoir administratif qui nous demande d’intégrer toutes les techniques au sein du dernier étage alors que nous avions quand même certaines sorties de cheminées, certaines évacuations, des choses pareilles. Donc, on a dû revoir tout notre dernier étage aussi. Il y avait une demande parallèle de la commune qui demandait de prévoir des entités un peu plus grandes : plus de 3 chambres et moins de 1 chambre. Donc, tout ça, évidemment, joue sur le premier projet déposé. Je dis quelquefois que l’on dessine des pur-sang et il y a un rhinocéros qui sort à la fin du parcours. Il y a toute une série de choses qui impactent sur l’architecture pendant le cours de ce qu’on appelle la phase préliminaire, avant chantier, donc la phase de concertation, la phase d’enquête publique, etc. C’est clair qu’il y a des projets où c’est très lourd pour un maître d’ouvrage pendant toutes ces discussions qui peuvent quand même durer quelquefois 12 à 18 mois, parce que pour la délivrance d’un permis en Région bruxelloise, malheureusement aujourd’hui, c’est ça qu’il faut compter. Toutes ces discussions que nous avons avec les riverains, avec les autorités font que cette période peut être longue, font que pendant ce temps, les intérêts intercalaires courent pour nos clients. Une des choses qui est possible, c’est qu’à un moment, le projet soit purement et simplement refusé. Ici, je vous rassure, ce ne sera pas le cas mais enfin c’est clair que l’on a plus tout à fait l’image que l’on voulait dans le premier jet que nous avions déposé ou que nous avions défendu à la commune.
English subtitles
A private developer recently came to see me to ask if we could look at the possibility of converting an office building in rue Gatti de Gamond in Uccle into a complex of apartments. This is a very residential area in Uccle with a school a little higher up, so this office building was rather an exception. We very quickly discovered that the office building was devoid of any technical qualities. There were no criteria that would allow us to plan a conversion and maintain the fundamental structure. It was rather an odd building and we therefore decided to suggest that it be demolished and rebuilt. This would allow us a little more freedom with regard to the design and the organisation of the design etc. Our clients asked us to be cautious and to check with the authorities to ensure that the concept and the scale of the project had a chance of being accepted, that the appearance of the project was aesthetically pleasing etc. We always have preliminary discussions with the authorities. The project was well-received at a local and regional level, but it caused a considerable reaction amongst the neighbours. This was due to the fact that a residential block does give rise to slightly more traffic, slightly more coming and going, more parking in the surrounding roads etc. And also, it has to be said, there are certain communes in Brussels where the ‘nimbi’ (not in my backyard) phenomenon is present and will be used systematically to block many projects. I respect that, it is part of a democracy. A conciliation committee is set up and people come and express their opinions. This means, however, that a project that should have run smoothly, suddenly goes off the rails completely. It’s then up to the authorities to play their part and to make a decision.
It is clear that such disagreements have an impact on the development of a project, on the aesthetics and on the way in which the project works. In this case, the project was initially for some 36 apartments. There were two demands: one from the neighbours that the size of the project be reduced, and a specific demand from the local authority that all of the technical services be integrated within the top floor, whereas we already had certain chimney outlets and other evacuation points, etc. We therefore also had to rethink the entire top floor. At the same time, the commune requested that we include slightly bigger units: more with 3 bedrooms and less with 1 bedroom. All of this clearly has an effect on the initial project that has been submitted. I sometimes say that we draw a pure breed and end up with a rhinoceros at the end of the process. There is a whole series of factors that have an impact on the architecture during the preliminary phase, before the building work begins. These include the consultation phase, the public enquiry phase, etc. It is clear that there are projects where it is very difficult for a client. The discussions can last as long as 12 to 18 months, as, unfortunately, this is the length of time that it takes for building permission to be granted in the Brussels Region today. All of these discussions with the neighbours and with the authorities mean that this period can be very long, and that interim interest accrues for our clients. One thing that is possible is that at any one point the project will quite simply be refused. This will not be the case with this project, but it is nevertheless clear that we no longer have exactly the look that we had initially intended when we submitted and defended the design to the commune.
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