TIVOLI GREEN CITY, Brussels – Belgium

Tivoli Sustainable Neighbourhood is the largest project that citydev.brussels has ever undertaken.
This eco-neighbourhood will include economic activity (Greenbizz), housing, two crèches, and 1,000 m² of shops.
It is located on a complex site, as it’s squeezed in between a residential area and an industrial one.

in association with citydev.brussels

Project name : Tivoli Green Vity
Address : rue de Tivoli – rue de Molenbeek rue Classens – 1020 Bruxelles
Assignation/Destination : social housing – apartments buildings – retail stores – nursery

Name of client : citydev.brussels
Name of architect : Association momentanée ADRIANA
in association with : CERAU (pilot) – ATELIER 55 – ATLANTE – YY ARCHITECTURE – EOLE (landscape)

Name of engineers :
– Stability Consultancy firm : ESTABLIS sa
– Special techniques Consultancy firm : Studie bureau BOYDENS
– EPC Consultancy firm : Studie bureau BOYDENS
– Acoustics Consultancy firm : VENAC sprl
– Healt & Safety Coordinator : W4R
– Control Agency : SECO

Name of contractors :
– Main contractor : BAM CONTRACTORS – EJD – CFE BRABANT

Project status : in progress (en for 2018)

Size of project : 40.000 sqm
Budget : –

Technical sheet of this architecture video clip
Journalist : Emma C. Dessouroux
Cameraman : Didier Minne – Geoffroy Minne / Kinodoc – Julien Stroïnovsky / Novsky Films

Editing : Emma C. Dessouroux / Cristina Dias
Direction : Emma C. Dessouroux
Production : Les Délires Productions

Translation : MDR Translations
Subtitles : Nicolas Gilson

Speakers : Marc Frère (citydev.brussels) – Philippe Antoine (citydev.brussels)

Original transcription

Partie 1.
Le projet Tivoli Quartier Durable est le plus gros, le plus important projet que citydev.brussels, ex SDRB, ait monté. Et c’est donc essentiellement le projet d’un quartier complètement réaménagé puisque c’est une ancienne friche industrielle. C’est un projet qui est ambitieux dans la mesure où nous souhaitions dès le départ faire de ce quartier, un quartier mixte qui rassemble l’essentiel des fonctions que l’on trouve dans une ville, à savoir de l’activité économique, du logement et du commerce. Le site Tivoli Quartier Durable n’est pas un site facile. C’est un site qui se trouve à la limite d’un quartier d’habitation et à la limite d’un quartier industriel. Il y a un grand poids, une image extrêmement puissante qui vient du T.I.R. (centre international routier) où arrivent des poids lourds. Donc, il était difficile d’imaginer que l’on y colle des logements contre ce mastodonte qui est quand même un bâtiment très important et pas très agréable. La partie entreprise, Greenbizz, sert d’une certaine manière de transition entre la partie industrielle du site et la partie dédiée à la résidence.

Il y a au niveau de l’architecture un élément important qui a été déterminant dès le départ, c’est que nous avions la volonté de désigner un auteur de projet. Par auteur de projet, nous entendions la collaboration obligatoire de 3 bureaux d’architectes et d’un bureau paysager. Donc, l’auteur de projet, ce n’est pas un bureau. Vu la taille du projet, il nous semblait important que l’on puisse avoir une expression architecturale qui soit la plus diverse possible. Les promoteurs qui ont rentré des projets ont été puisés dans ces auteurs de projets. Donc, on a là une volonté dès le départ qui est très forte de faire en sorte que l’on n’ait pas une image d’un bureau seulement. Il y avait cette diversité qui était à notre sens un élément important de la même manière que la mixité du quartier était un autre élément de cette diversité.

Partie 2.
Au départ le travail qui a été conduit était de faire un plan de lotissements, avoir un permis de lotir et donc définir un certain nombre des règles ou des contraintes qui devaient être poursuivies et à travers lesquelles le projet devait s’élaborer.

Nous avons fait appel à un bureau d’étude, le bureau MSA. Nous avons fait un très bon travail avec Benoît Moritz pour pouvoir générer un schéma de développement puisqu’on imaginait se retrouver tout de suite avec des centaines de logements et des milliers de mètres carrés d’activité économique. Et là, en rapport avec ce schéma de développement, il y a un travail de maturation, de connaissance du quartier, de dialogue avec les riverains. On a passé plusieurs soirées pour rencontrer les riverains qui étaient très fertiles dans la mesure où nous étions vite convaincus de grandes options qui ont été prises dans le cadre de ce schéma de développement.

On a avec MSA construit ce permis de lotir en veillant d’une certaine manière à faire en sorte que l’on entre dans un canevas urbain, dans une trame urbaine qui soit relativement classique et qui corresponde le plus possible aux quartiers environnants. Donc, ce sont des îlots – et je me suis beaucoup battu là-dessus parce que ça me semblait important dans ce quartier – ce sont des îlots qui sont physiquement fermés mais qui sont visuellement ouverts. C’est une manière de protéger les intérieurs d’îlots comme c’est une tradition tout à fait classique non seulement à Bruxelles mais également dans de nombreuses villes européennes.

Un éco-quartier est un quartier dans lequel le développement urbain intègre à la fois des éléments de développement durable et donc aussi une place assez importante pour la biodiversité et des éléments liés au cycle naturel et d’être complètement intégré dans la ville mais en termes de biotope. On ne développe donc pas uniquement de la brique où des gens travaillent mais on développe des lieux de vie. C’est donc une approche sensiblement différente, plus humaine, plus globale.

Il est évident que le cahier des charges était extrêmement précis sur ce que nous voulions et un des éléments constitutifs du projet – qui est très nouveau à Bruxelles – c’est que nous avons imposé une proportion de logements sociaux de 30% sur la totalité du quartier. Et plus que ça, il fallait que dans chacun des îlots, il y ait 30% pour éviter que l’on ait un îlot qui soit totalement logements sociaux. On voulait que les îlots soient le plus mixtes possible. Il y a des équipements : il y a 1.000 mètres carrés de commerces qui sont prévus à la jonction de l’ancien quartier, du quartier historique Tivoli et du nouveau quartier, pour faire la charnière entre les deux quartiers. Il y a aussi – et c’est un élément important – deux crèches de 62 enfants qui couvrent quasiment 2.000 mètres carrés. Et un espace vert qui était une des contraintes les plus importantes du site puisque sur cet espace vert il y a 2 platanes d’Orient qui sont sur la liste de sauvegarde. Ce sont des arbres assez énormes qu’il fallait maintenir. Donc, on a là un poids autour duquel nous avons dû tourner d’une certaine manière et aménager le quartier pour que l’on respecte et que l’on profite. C’est à la fois une charge mais c’est aussi évidemment un élément qui a construit le projet.
L’eau est un élément important. On a veillé à faire en sorte que l’eau soit présente, qu’on voie l’eau à tous les étages puisqu’elle est à la fois en toiture mais elle est aussi dans les intérieurs d’îlots, dans les jardins et elle est dans les voiries puisqu’on a conçu les voiries avec des noues ce qui est bien évidemment très nouveau pour Bruxelles. Et autre élément très important : un travail très pertinent sur l’énergie. Notre objectif est de faire en sorte que l’énergie ne soit pas simplement un mot, que cela ne soit pas simplement de la chaleur qui arrive dans les immeubles mais c’est de la rendre visible. Premièrement à travers un circuit de chauffage urbain mais avec aussi une visibilité de la production de cette chaleur. Les chaudières sont dans un local qui est visible de la rue. Il y aura un certain nombre de paramètres qui seront en permanence affichés. Et il y a sur la toiture de l’immeuble en dessous duquel se trouvent ces chaudières, une serre qui va récupérer un certain nombre de gaz à brûler et de gaz venant de la ventilation qui alimente tous les logements de telle manière que l’on puisse montrer quels sont les effets de la chaleur : ça produit de l’eau chaude mais ça produit un certain nombre de gaz aussi qui ne sont pas nécessairement des catastrophes, que l’on peut réutiliser.

English subtitles

Part 1.
The Tivoli Sustainable Neighbourhood project is the biggest, most important project that citydev.brussels has ever undertaken.
In essence, it’s a project that completely redevelops a neighbourhood, because it’s now a brownfield site.
It’s an ambitious project. From the outset, we wanted to create a mixed-use neighbourhood uniting all of a city’s essential activities–economic activities, housing, andshops.
The Tivoli site is not an easy one, being flanked by a residential area and an industrial area.
The TIR (International Transport Centre), where trucks arrive, is a very imposing structure which draws a lot of attention to it.
It’s difficult to imagine putting housing right next to this behemoth, a vast and rather unattractive building.
The ‘business’ zone, Greenbizz, will serve as a sort of transition between the industrial and residential zones.

In architectural terms, one element was crucial from the get-go: we wanted to appoint a project designer.
By project designer, we meant the mandatory collaboration between three architectural firms and a landscape architect.
So the project designer was not going to be just a single firm.
Given the size of the project, it seemed important to us that the architectural expression be as varied as possible.
The developers who submitted projects had to draw from this pool of project designers.
From the start, we were adamant to not just have a single firm’s perspective.
To our mind, this diversity was an important element. Similarly, the mixed nature of the neighbourhood was another element of this diversity.

Part 2.
First, we had to draw up a subdivision plan and to obtain a subdivision permit,
thus defining the rules or constraints that had to be adhered to for the development of the project..

We called in a consulting firm. We appointed MSA..
We did some really good work with Benoît Moritz to draft a development scheme.
We envisaged that we would immediately end up with hundreds of housing units and thousands of square metres of economic activity.
With regard to the development scheme, you have to let it mature. You have to get to know the neighbourhood and its inhabitants. .
We spent several very fruitful evenings meeting with the locals and we were soon convinced of the major options included in the development scheme.

With MSA, we put together the subdivision permit, in a way ensuring that we came up with a relatively traditional urban canvas, an urban environment which was as much in keeping with the surrounding areas as possible.
So, there are these housing blocks, which I fought hard for , because I thought it was important in this area.
These housing blocks are physically closed off but visually open.
This is a way of protecting a block’s interior, which is classic and traditional not only in Brussels but also in many other European cities.

In an eco-neighbourhood, urban development is integrated with sustainable development elements.
That’s why a great deal of attention also goes toward biodiversity and elements linked to the natural cycle and toward complete integration into the city, in terms of the local biotope. So it’s not just about developing real estate or workspaces, but about developing living spaces. It’s a much more humane, more global approach.

Clearly, the specifications were extremely precise with regard to what we wanted.
One of the key elements of the project–a novelty in Brussels–is that we allocated 30% of the total surface area to social housing.
And what’s more, this 30% minimum also went for each blocks individually, to avoid having one block with nothing but social housing.
We wanted these blocks to be as mixed as possible.
There are facilities–1,000 m² of shops are planned at the junction of the old neighbourhood, the historic Tivoli neighbourhood, and the new neighbourhood–which will act as a fulcrum between these two neighbourhoods.
Another important element are the two crèches for 62 children each, covering almost 2,000 m².
And a green area which was one of the biggest constraints as it is home to two listed oriental planes.
These are huge trees which had to be conserved.
So we had to work around that constraint and lay out the area so that the trees could be respected and enjoyed.
But it’s not just a constraint, of course, it’s also a fundamental element of the project.
Another important element is water.
We were careful to ensure that water was present, and that it could be seen on every floor.
There’s water on the rooftops and inside the blocks, in the gardens and in the roads, because we provided the roads with drainage channels, which is of course very new for Brussels.
Also, we’ve done some very significant work on energy.
Our aim is to stress that energy is not just a word, not just the heat that comes into the buildings. We wanted to actually make it visible.
Firstly, with an urban heating circuit but also by making the production of heat visible.
The boilers are in an area that can be seen from the street, and some parameters will be permanently on display.
And on the roof of the building under which these boilers are located, there’s a greenhouse.
This will recover a certain amount of unburned gas, as well as gas produced by the ventilation systems supplying every home, allowing us to show the effects of heat.
Heat produces hot water but it also produces a certain amount of gas, which isn’t necessarily a big problem, because it can be re-used.