LIVINGSTONE, Brussels – Belgium

Philippe Verdussen from the Archi 2000 firm talks about a common phenomenon in the first decade of the 21st century: the transformation of office spaces into residential spaces. He takes the example of the conversion of the Livingstone building in Brussels (Belgium)

Project name : Livingstone
Address : 6 avenue Livingstone. 1000 Brussels. Belgium
Assignation/Destination : Residential (120 apartments)

Name of client : Cordeel Zetel Temse
Name of architect : Archi 2000
in association with : –

Name of engineers :
– Stability Consultancy firm : Bureau d’Etudes Pirnay
– Special techniques Consultancy firm : Boydens
– EPC Consultancy firm : –
– Acoustics Consultancy firm : Daidalos
– Healt & Safety Coordinator : PS-2
– Control Agency : –

Name of contractors :
– Main contractor : Cordeel

Project status : Completed (2014)

Size of project : 17.000 m²
Budget : 20.000.000,00 €

Technical sheet of this architecture video clip
Journalist : Emma C. Dessouroux
Cameraman : Emanuel Pinto / Epiprod
Editing : Emma C. Dessouroux / Emanuel Pinto
Direction : Emma C. Dessouroux
Production : Les Délires Productions

Translation : MDR Translations

Original transcription

Comment faire pour réaffecter des immeubles de bureaux désaffectés en logements ? C’est clair que les propriétaires, fin des années 2000, commencent à se poser pas mal de questions sur les immeubles vides qu’ils possèdent. On a été assez précurseur là-dedans. Est-ce que c’était notre image d’architecte de bureaux qui nous collait à la peau et où les gens se sont dit : « tiens, puisqu’ils connaissent le bureau, ils vont peut-être savoir comment le réaffecter. »? Parce qu’il faut savoir que tout ne se réaffecte pas. La réaffectation, ça nécessite une étude assez poussée, assez développée du bâtiment existant pour savoir si en termes de charges au sol, si en termes d’incendie, si en termes d’acoustique, si en termes de hauteur sous plafond, de profondeur de plateaux, est-ce qu’un bâtiment de bureaux peut devenir un bon bâtiment de logements. Un des exemples importants que nous avons fait à Bruxelles, c’est ce que l’on appelle l’immeuble Livingstone que beaucoup de gens connaissent car au rez-de-chaussée de l’immeuble Livingstone, il y a un pub irlandais célèbre pour son ambiance lors des matchs de foot. C’est un immeuble de 40 000 m2 articulé autour d’une cour. Cofinimmo a pris la décision à un moment de réaffecter 20 000 de ces 40 000 m2, le solde – nous nous en sommes occupés aussi – a été rénové et loué à la Commission Européenne. J’avoue que quand Cofinimmo est venu me voir et m’a montré l’objet du délit, je me suis dit : « Ouille ouille, cela ne va pas être évident de donner à cet immeuble une typologie logement alors qu’il était très très typé bureaux ». Tout le jeu, là, au niveau de la façade, c’est de l’animer. Qui dit logements, dit terrasses. Qui dit terrasses, dit terrasses sortantes ou terrasses rentrantes ou les deux de façon à donner un jeu, une volumétrie à ce bâtiment. Il y a un travail au niveau de la façade sur l’animation par un jeu de stores en bois qui fait que les terrasses, on peut les fermer partiellement ou pas du tout. Ça participe à l’acoustique, ça participe à l’ensoleillement.

On rentre via un grand porche et puis, au travers de la cour, on accède à 4 noyaux verticaux qui desservent tous les appartements. Donc, il y a une certaine ambiance dans cette cour, il y a un côté un peu privé même si à l’arrière, le bâtiment à l’arrière, qui est occupé par la Commission Européenne donne aussi sur cette cour, mais ça fait une mixité qu’il n’y avait pas avant, ça fait une animation qu’il n’y avait pas avant. Il y a aussi tous les rez-de-chaussée qui ont été aménagés en commerces, ce qui fait aussi que ça ajoute encore à la diversité de l’immeuble. La localisation est évidemment très bonne. On est tout près des squares. C’est un projet très urbain. Le gabarit est vraiment resté inchangé. La seule chose que nous avons faite c’est qu’un immeuble de bureaux nécessite un étage technique important. L’étage technique était donc le dernier niveau construit et nous avons complètement modifié cet étage technique. Nous y avons installé 4 penthouses avec des grandes terrasses, avec de magnifiques vues sur Bruxelles. La complexité d’organiser des grands plateaux, c’est d’abord de judicieusement disposer les noyaux verticaux, de disposer tout ce qui est chemins de fuite parce que ça, il n’y a rien à faire, il y a des règles très strictes qui font que tout occupant d’un immeuble doit pouvoir fuir via deux escaliers de secours. C’est ça un peu qui guide toute l’organisation d’un plateau. Et, puis, évidemment, il y a le programme du maître de l’ouvrage. Qu’est-ce qu’il veut comme type d’appartements ? Est-ce qu’il veut des studios ? Est-ce qu’il veut des 1 chambre, des 2 chambres, des 3 chambres ? Quel est le pourcentage de 3 chambres par rapport aux studios, etc. Tout ça doit être assez souple. On doit pouvoir un peu jouer comme avec un puzzle. Alors, il y a évidemment certains murs porteurs qui ne bougent plus, puis il y a tout un jeu dans le cloisonnement qui doit être possible pour permettre une certaine souplesse au niveau de la commercialisation. Je pense que le résultat est intéressant parce que je pense qu’on ne se rend plus compte que ce bâtiment avait une vie en bureaux, il est maintenant très fortement typé logement.

English subtitles

How do you go about converting empty office spaces into accommodation? Towards the end of the decade, office owners began to wonder what they were going to do with the empty buildings that they owned. We were quite ahead of the game in this area. Did we stand out because of our reputation as office architects, or did people think that because we knew the building we might therefore know how to convert it? You do have to realise that not everything can be converted. A conversion implies a thorough, in-depth study of the existing building, looking at factors such as weight-bearing, fire safety, acoustic levels, ceiling heights, floor surface areas, to determine whether an office building can be transformed into good residential space. The so-called Livingstone Building is one of our major projects of the kind in Brussels. It is well-known thanks to the Irish pub on the ground floor of the building, famous for its atmosphere on football match nights. This is a 40,000 m2 building constructed around a courtyard. Cofinimmo decided to convert 20,000 of the 40,000 m2. The rest, which we were also responsible for – was renovated and rented out to the European Commission. I have to say that when Cofinimmo came and showed me what they wanted to do, I was not at all sure that it would be easy to change the look of a building that was so clearly an office building into that of a residential building. The challenge for the façade was to bring it to life. Residential buildings mean balconies. And balconies can protrude from the building or they can be set back, or you can have both to give a shape to the building. Here, we highlighted the façade by using wooden blinds that can be partially closed or left completely open. This has an effect on the sound levels and on the amount of sunlight.

The entrance is a large covered porch through which you access the courtyard and the 4 vertical blocks housing the apartments. There is an atmosphere to this courtyard and an element of privacy, even if the building to the rear is occupied by the European Commission and also looks out over the courtyard. But this brings a variety that was not there before, and also brings the buildings alive, which was also not the case before. In addition, all of the ground floor spaces have been made into shops, which once again adds to the diversity of the building. The location is obviously excellent. It is very close to the squares. It is a very urban project. The size remains the same. The only thing that we have done is to completely change what was the technical floor. A technical floor is essential to an office building, and is therefore the last floor to be built. We turned the floor into four penthouses with big terraces and magnificent views over Brussels. The complex part of designing large floor spaces is to look initially at how best to situate the main vertical blocks, and to decide on the layout of the security exits. There are very strict rules that have to be observed so that every occupant of a building is able to escape via two security staircases. This determines the way in which the floor is designed. And then, obviously, the ideas of the developer have to be taken into account. What does he want in terms of the type of apartment? Does he want studios? Or should there be 2 bedrooms? 3 bedrooms? What is the percentage of 3 bedrooms compared to studios? And so on. It all needs to be quite flexible. You have to be able to play with it, like with a puzzle. There are certain load-bearing walls that clearly cannot be moved, but you can play around with the way in which the walls are positioned, which is important to allow for flexibility from a business point of view. I think that the result is interesting. You no longer realize that this building was once an office building, because it is now so clearly a residential one.