MAISON BILOBA HUIS, Brussels – Belgium

The Biloba project is about innovative housing, integrated with the neighbourhood and providing vulnerable people with a quality of life in a popular neighbourhood of the Schaerbeek municipality in Brussels. The 15 low-energy residential units are arranged around a small internal courtyard with a symbolic tree – the Biloba.

an initiative of SLRB-BGHM / Brussels Region Social Housing Agency

Project name: Maison BILOBA Huis
Address: 118-120, rue des Plantes. 1030 Brussels
Assignation/Destination: Rénovation, transformation et démolition/reconstruction d’un immeuble existant en 15 logements sociaux, locaux communautaires et un centre d’accueil de jour (EMMA).

Name of client: Foyer Schaerbeekois – SLRB-BGHM
Name of architect: Atelier Zola Architecture (Daniel Bran), SCRL AAA Architecture (Pierre Jongen) et Zygurat Architecture (M. Rouserez)
in association with:

Name of engineers:
– Stability Consultancy firm: PFC Engineering
– Special techniques Consultancy firm: Ranstec
– EPC Consultancy firm: Zygurat architecture (Marc Rouserez)
– Acoustics Consultancy firm:
– Healt & Safety Coordinator: Audibat
– Control Agency :

Name of contractors:
– Main contractor: In Advance

Project status:
Completed: 2016

Size of project: 1775 sqm
Budget:

Technical sheet of this architecture video clip
Journalist: Emma C. Dessouroux
Cameramen: Didier Minne – Geoffroy Minne / Kinodoc – Julien Stroïnovsky / Novsky Films

Editing: Emma C. Dessouroux / Cristina Dias
Direction: Emma C. Dessouroux
Production: Les Délires Productions

Translation: MDR Translations
Subtitles: Cristina Dias

Speakers: Yves Lemmens (General Manager – SLRB-BGHM / Brussels Region Social Housing Agency), Martine de Gerlache (Co-manager of the Maison BILOBA Huis project – SCRL FS E.MM.A), Marc Rouserez (Architect, Zygurat architecture)

Original transcription

En 2008, la Maison médicale du Nord, EVA et Accent – deux sociétés de Schaerbeek – ont eu la volonté de mettre en place une coopérative à finalité sociale à des fins de développement d’habitat pour les personnes précarisées.

Nous sommes ici rue des Plantes, à deux pas de la rue de Brabant, en plein cœur de Schaerbeek.
C’est un quartier populaire avec une forte immigration mais surtout avec un constat de vieillissement de la population.

Pour financer le projet, nous avons, dans notre candeur naïve, cru comprendre qu’avec une coopérative à finalité sociale, les banques allaient nous aider, les sociétés privées allaient nous aider. On allait avoir des donateurs et que, pas de problème, on aurait le budget bouclé en un an. Triodos nous a aidés à acheter le bâtiment. C’est déjà très bien.
Donc, en janvier 2009, on a acheté le bâtiment. Mais après, il fallait pouvoir faire la rénovation de ce bâtiment.

Les bâtiments étaient dans un état terrible d’abandon et de délabrement. Mais il y avait de très beaux restes. C’était une maison charmante : elle avait une échauguette, elle avait de jolies fenêtres, elle avait une belle verrière en bas et en haut.
En octobre 2009, on a rencontré le président du Foyer Schaerbeekois qui nous a dit : « Pourquoi n’allez-vous pas voir la SLRB-BGHM ? ».
D’accord !
C’était pour nous franchement quelque chose de neuf.
Ils nous disent : « Ecoutez, c’est quand même très délicat ! Un partenariat public-privé, on n’a pas du tout eu l’habitude de faire ça. Vous avez aussi certains points qui sont un peu bloquants : vous avez déjà acheté la maison, vous avez déjà un permis de bâtir, vous avez mis en place une coopérative à finalité sociale, vous avez déjà des architectes, … »

Daniel Bran est venu me trouver. C’est lui qui a eu le premier contact avec les asbl. Nous étions à l’époque deux petits bureaux. On s’est dit que nous n’avions pas suffisamment de forces pour participer à un concours de cette envergure-là. On a alors pensé à faire intervenir le troisième architecte Pierre Jongen.
On a décidé que les trois bureaux feraient une esquisse de son côté et puis on a fait des workshops chez Pierre Jongen. Nous avons confronté les différentes esquisses les unes avec les autres et, finalement, c’est l’esquisse de Daniel qui a été retenue pour le projet.

C’était une aventure pour la SLRB car c’était une première. C’est pour cela que l’on parle de logements innovants. Innovants car on est allés à la rencontre des personnes.
Heureusement, on a été aidés par un tas d’associations. Il y avait déjà un terreau qui existait dans le quartier. Le terreau est venu à la SLRB nous demander un financement, un accompagnement et surtout devenir le maître d’ouvrage des travaux.

C’était vraiment inespéré d’avoir une cohérence et une volonté commune politique à Bruxelles de toutes les parties. Tout le monde s’y est mis et la SLRB a été vraiment très fédératrice de ce projet.

Les personnes âgées ont un grand besoin d’avoir une écoute, d’avoir une capacité de s’exprimer, d’être autonomes mais aussi quelque part d’être encore actifs.
Et ici, dans ce projet Biloba, on veut associer les personnes âgées comme des gens qui sont moteurs, acteurs du quartier et qui vont apporter une plus-value dans ce quartier.
C’est un projet de 15 logements basse énergie regroupés autour d’une petite cour intérieure
avec un arbre emblématique : le Biloba.
Le Biloba, c’est l’arbre de la vie, l’arbre qui nous donne l’espoir et qui permet de dire que nous sommes partis de nos racines pour arriver à porter des fruits. On voit aussi une cour intérieure qui est centrée autour de cette opération (immobilière) et qui permet d’avoir le dialogue avec la maison de jour pour l’accueil des personnes seniors et un tas d’autres activités qui sont menées ici dans ce dispositif. Nous sommes donc réellement ouverts sur le quartier avec cette volonté de dire : « le logement social doit être innovant et avoir vraiment cette vision d’un quartier intégré avec une qualité de vie qui manque cruellement aujourd’hui.

Dutch translations

In 2008 hadden het Maison médicale du Nord, EVA en Aksent – twee Schaarbeekse verenigingen – het plan opgevat een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk op te richten om huisvesting voor kwetsbare mensen te creëren.

Wij bevinden ons hier in de Plantenstraat, op een boogscheut van de Brabantstraat, recht in het hart van Schaarbeek. Dit is een populaire wijk met veel immigranten, maar ook en vooral met een vergrijzende bevolking.

Voor de financiering van het project waren we er – in al onze naïviteit – van uit gegaan dat nu we een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk hadden opgericht, de banken ons wel zouden helpen, dat privé-ondernemingen ons zouden steunen, dat we volop op gulle schenkers zouden kunnen rekenen. Kortom, dat ons budget zonder problemen in een jaar rond zou zijn. Triodos heeft ons geholpen om het gebouw te kopen. Dat was al heel goed. In januari 2009 hebben we dus het gebouw gekocht, maar daarna moesten we het nog kunnen renoveren.

De gebouwen waren enorm verwaarloosd en bouwvallig.
Maar hier en daar was nog wat moois bewaard gebleven. Het was een charmant huis: het had een wachttorentje, het had mooie ramen, een mooi glas-in-loodraam boven en eentje beneden.
In oktober 2009 hadden we een ontmoeting met de voorzitter van de Schaarbeekse Haard die ons zei: “Waarom gaan jullie eens niet langs bij het SLRB-BGHM?”. Oké!

Eerlijk gezegd, het was voor ons iets helemaal nieuws.
Ze zeiden ons: “Luister, dit is echt wel heel delicaat! Een publiek-private samenwerking, daar hebben we helemaal geen ervaring mee. Er zijn ook enkele punten die de dingen een beetje blokkeren: jullie hebben het huis al gekocht, jullie hebben al een bouwvergunning, jullie hebben een coöperatieve vennootschap met sociaal oogmerk opgericht, jullie hebben al architecten…”.

Daniel Bran is me komen opzoeken. Via hem zijn de eerste contacten met de vzw’s tot stand gekomen. We waren destijds twee kleine bureaus en vonden dat we niet sterk genoeg stonden om op een wedstrijd van die omvang in te schrijven. We hebben er toen de derde architect, Pierre Jongen, bijgehaald. Samen hebben we beslist dat elk van de drie bureaus een eigen ontwerp zou maken en daarna hebben we workshops gehouden bij Pierre Jongen. We hebben er de verschillende ontwerpen vergeleken en uiteindelijk hebben we het ontwerp van Daniel gekozen voor het project.

Het was een avontuur voor de BGHM, want zoiets hadden we nog nooit gedaan. Daarom spreken we van innovatieve woningen. Innovatief omdat we in dialoog zijn gegaan met mensen. Gelukkig hebben heel wat verenigingen ons geholpen. In de wijk bestond al een hele groep verenigingen. Deze groep is naar de BGHM gekomen om financiering en begeleiding te vragen en bovenal om ons te vragen de opdrachtgever te worden van het project.

Het was echt onverhoopt samenhang en een gezamenlijke politieke wil te vinden in Brussel bij alle partijen. Iedereen heeft er volledig zijn schouders onder gezet en de BGHM is echt de verenigende kracht achter dit project geweest.

Oudere mensen hebben nood aan een luisterend oor, moeten zich kunnen uitdrukken, willen zelfstandig zijn, maar hebben ook nood aan iets om nog actief aan deel te nemen. En hier, in dit Biloba-project, willen we laten zien dat oudere mensen de motoren, de acteurs van de wijk zijn die haar een meerwaarde geven.
Het is een project met 15 lage-energiewoningen rond een kleine binnenplaats met een emblematische boom: een Biloba. De Ginkgo Biloba is de boom van het leven, de boom die ons hoop geeft en die ons eraan herinnert dat we vanuit onze wortels zijn gegroeid tot exemplaren die vruchten dragen. We zien ook een binnenplaats die het middenpunt van deze (vastgoed-)operatie vormt en die de dialoog bevordert met het dagcentrum voor de opvang van senioren en al tal van andere activiteiten die er worden georganiseerd. We staan dus echt open voor de wijk en zeggen vastberaden: “Sociale huisvesting moet innovatief zijn, echt vertrekken vanuit die visie van een geïntegreerde wijk en een niveau van levenskwaliteit bieden waaraan tegenwoordig een schrijnend tekort is”.

English subtitles

In 2008 the Maison Médicale du Nord, EVA and Accent – two Schaerbeek associations – were keen to set up a social purpose cooperative society with the aim of developing housing for vulnerable people

The Rue des Plantes is a few steps away from the Rue de Brabant, in the heart of Schaerbeek. It’s a popular area with high immigration but particularly also one with an ageing population

To finance the project it had been our understanding, in our naivety, that with a social purpose cooperative society the banks would come and help us, private companies would come and help us, we would have donors and, without any problem, we would have the budget tied up in one year.
Triodos helped us to buy the building. Good start! So in January 2009 we bought the building.
But then we needed to be able to renovate this building.

The buildings were in a terrible state of abandon and disrepair but there were some beautiful parts still left. It was a charming house: it had a turret, it had lovely windows, a beautiful glass roof over both ground and first floors.
In October 2009 we met the president of the Schaerbeek housing association, who said to us
“Why don’t you go and see the SLRB-BGHM?”
OK!

It was in all honesty something new for us.

They were saying “Listen, it’s really quite sensitive. A public-private partnership, we’re not at all used to doing that. There are also some aspects that might get in the way, you’ve already bought the house, you’ve already got the building permit, you’ve set up a social purpose cooperative society, you’ve already got some architects…”

Daniel Bran came over to see me. He was our first contact with Non-Profit Associations. At that time we had two small offices. We didn’t feel we were strong enough to participate in a competition on this scale. Then we thought about getting Pierre Jongen, the third architect, involved.
We decided that each of the three offices would do its own sketch and we did workshops at Pierre Jongen’s. We compared the various sketches and eventually. Daniel’s sketch was selected for the project.

We really didn’t expect to see such coherence and common political will on all sides in Brussels. Everybody got to work and the SLRB-BGHM really was the unifying force on this project.

It was an adventure for the SLRB-BGHM as it was a first for us. That’s why we talk about innovative housing. Innovative because we went out to meet people.
Fortunately we were helped by a load of associations. A group of associations already existed in the neighbourhood. The group came to the SLRB to ask us for finance, support, and above all to become the project owner of the works.

Old people are greatly in need of a listening ear, of being able to express themselves, of being independent, but they also need somewhere to still be active in. And here, in this Biloba project, we want old people to be seen as people with drive, who are actors in this neighbourhood, and who can bring added value to it.
It’s a project of 15 low energy housing units arranged around a small courtyard with a symbolic tree – the Biloba.
The Biloba is the tree of life, the tree that gives us hope, and which reminds us that to bear fruit we had to start growing at our roots. We also see an interior courtyard which is centred around this (real estate) operation, and which facilitates dialogue with the day centre for the elderly and a whole range of other activities organised in the facility.
So we are really open to the neighbourhood and are determined to say “social housing must be innovative and really have this vision of an integrated neighbourhood with a quality of life that today is cruelly lacking”.