DOCKS BRUXSEL, Brussels – Belgium

Docks Bruxsel is a hub, a place for exchange and a place to live, underpinned by the economic support of commerce. The aim of this new commercial pole in the north of Brussels is to bring life to an old neighbourhood that was once marked by the presence of the warehouses and activities of the industrialist Jean-Baptiste André Godin in the 19th century.

Project name : Docks Bruxsel
Address : quai des Usines. 1000 Bruxelles
Assignation/Destination : Shopping Malls

Name of client : Equilis
Name of architect : Art & Build Architect
Project Manager : Abssis

Name of engineers :
– Stability Consultancy firm : TPF Engineering
– Special techniques Consultancy firm : TPF Engineering
– EPC Consultancy firm : TPF Engineering
– Acoustics Consultancy firm : Venac
– Healt & Safety Coordinator : Seco
– Control Agency : Seco

Name of contractors :
– Main contractor : BPC / BESIX

Project status : Completed (2016)

Size of project : 56.000sqm
Budget : 140.000.000 euros

Technical sheet of this architecture video clip
Journalist : Emma C. Dessouroux
Cameraman : Didier Minne – Geoffroy Minne / Kinodoc – Julien Stroïnovsky / Novsky Films

Editing : Emma C. Dessouroux / Cristina Dias
Direction : Emma C. Dessouroux
Production : Les Délires Productions

Translation : MDR Translations
Subtitles : Les Délires Productions

Archive : Archi Urbain S.1 / Ep.2 – 2006
Timelapse : Time-lapse Factory

Speakers : PART 1-2 : Luc Deleuze (Art & Build Architect) – David Roulin (Art & Build Architect) – Lilia Poptcheva (Art & Build Architect) – Marco Da Col (Art & Build Architect) – Guido Vanderhulst (La Fonderie) – Mister Emma (Archi Urbain)
PART 3 : Carl Mestdagh (CEO – Equilis) – Olivier Weets (Docks Bruxsel Project Manager – Equilis) – Pascale Govers (Sales Manager – Equilis) – Xavier Payen (Founder – Fox & Cie) – Bertrand Delgrange (CEO – Koezio) – Koen Dekoning (PR Manager – Samsung Electronics Benelux) – Kim Peeters (Booming)

Original transcription

PARTIE 1
Docks Bruxsel est un projet commercial qui est commandé par un client exclusivement belge. Il s’agit du groupe Equilis qui est une filiale immobilière du groupe Mestdagh.

Je pense que Docks est un lieu d’échange. C’est un lieu de vie. C’est un lieu de pratique collective soutenu par un agent économique qui est le commerce.

Docks Bruxsel est d’abord un quartier. On l’a construit comme un quartier avec des places, des rues. On n’est pas du tout dans le schéma d’un pôle commercial classique. On n’est pas dans un mall fermé.

On est dans un espace qui s’appréhende à une ville, qui ressemble à une ville. Pour ceci, on a aussi créé des percées visuelles depuis le mall vers le canal. On n’est pas entouré uniquement de bâtiments mais on a l’appel de l’extérieur. On voit la ville, le tram qui passe, les arbres qui changent de couleur en fonction des saisons.

Et on déambule au travers de ce projet pour aller d’un endroit à un autre avec des activités très diversifiées.

C’est vrai que c’est un endroit stratégique parce que c’est une entrée de ville. Cette entrée de ville n’était pas perceptible, c’est-à-dire qu’on longe le palais royal en sortant de l’ancienne autoroute d’Anvers. Puis, on arrive sur le Pont Van Praet qui a une fonction purement de mobilité. Mais il n’y a pas de milestone et on trouvait que c’était important grâce à Docks de montrer qu’on rentrait en ville.

On avait une difficulté : comment liaisonner le niveau des quais avec le niveau du boulevard Lambermont qui est 7 mètres plus haut. On avait une rupture urbaine à cet endroit-là. Tout le projet est construit de manière à résoudre cette rupture urbaine en initiant une promenade pour le chaland qui soit naturelle entre le haut et le bas. Cette promenade se fait, notamment, au travers des espaces publics et de l’approche paysagère qui fait que naturellement on va descendre ou remonter au travers du projet de quartier.

On a conçu différents bâtiments et chaque bâtiment a été conçu avec une architecture propre pour composer et recréer l’effet que l’on a en se promenant dans une ville : des bâtiments nés à des moments différents, en situation différente, avec des volontés et des programmes différents. C’est pour cela qu’on retrouve plusieurs architectures différentes dans un même complexe. On a des bâtiments qui sont très contemporains avec des formes organiques en habillage métallique. On a des bâtiments plus monolithiques, calmes, structurés en habillage terracotta. On a voulu une forte présence de bois qui a un côté durable et aussi apporte beaucoup de chaleur et du vivant aux bâtiments. Un travail important a été fait sur les matériaux des aménagements des espaces extérieurs et intérieurs au sol pour essayer de créer une continuité entre la partie tout à fait à ciel ouvert et la partie qui se trouve dans le mall sous cette immense verrière. L’idée est d’effacer la séparation entre l’extérieur et l’intérieur pour créer une continuité, un espace unique qui soit le plus possible apparentable à une ville.

On a au départ deux niveaux principaux de commerces superposés, l’un qui est en liaison avec le quai des Usines, l’autre est en liaison avec le boulevard Lambermont. Se sont greffées à cela des activités productives. On a 8000 mètres carrés d’activités productives à front de canal. On a des activités de loisir et, par ailleurs, on a des cinémas. Des cinémas qui viennent sur le troisième niveau du pôle commercial. On a aussi un concept innovant en matière de cinéma avec 8 salles qui auront une qualité de projection et de réception complètement atypiques. Et puis, le troisième élément de loisir qui vient s’installer est une grande salle polyvalente qui surplombe la proue de l’ensemble Docks.

PARTIE 2
Docks Bruxsel est établi sur le site des anciens entrepôts de l’industriel André Godin sur qui j’avais réalisé une émission. C’était, je pense, une de mes toutes premières émissions d’Archi Urbain. Vers 2006, je pense. J’avais invité Guido Vanderulst pour en parler.

Jean-Baptiste Godin est un forgeron et, par son père, il avait été amené à faire un compagnonnage, un tour de France, comme forgeron, appelé serrurier en France. Il a donc appris son métier et il est devenu expert puisqu’il a créé les poêles type Godin et, par ailleurs, il a découvert les conditions de vie de travail de ces gens. Dans la ferronnerie, ce n’est quand même pas évident du tout. Il s’est inspiré très vite des tendances que l’on appelle socialistes utopistes.

Ces sites sont menacés sauf le bâtiment derrière nous qui est le familistère qui est le seul élément classé.
Le familistère est simplement un logement pour travailleurs.

Le système fait que les galeries que vous voyez là, les mezzanines sont essentielles à la communication. Il voulait que les gens se parlent. Aujourd’hui, on fera tout sauf ça. On veut que les gens soient isolés. Là, c’est un concept de type socialisant. II voulait que les gens se parlent. Les galeries sont donc importantes. Et les portes des logements donnaient toutes sur les galeries. Donc tout le monde se croisait dans cette galerie et, au coin, se trouvaient les sanitaires et les prises d’eau ce qui était un luxe pour l’époque. Nous sommes en 1878.
L’architecture est très simple. Ce sont des modules qui font 2 chambres, 3 chambres. Enfin, maintenant tout cela a été changé. Il y a un projet aussi dessus maintenant : un promoteur veut y refaire des logements, plutôt moyens, ce qui n’est pas plus mal. Que ça reprenne sa vocation d’origine et qu’avec ça, on finance les rénovations. Le patrimoine est classé.

On a dû garder un bâtiment. Il y a deux bâtiments qui sont gardés : le familistère qui sont les logements qui sont d’ailleurs classés, je pense. Et puis, il y a la cathédrale qui était là avant Godin. Donc, Godin a repris déjà la cathédrale à l’époque qui était ce que l’on appelait l’indiennerie et qui était une société de tissage et d’impression de tissus. On s’est laissé dire que c’était le plus vieux bâtiment industriel de Bruxelles. Il a d’ailleurs une structure en bois. C’est vrai qu’on l’a gardée. C’est une des traces de l’héritage. Non seulement la partie Godin – habitat mais également cette partie dont Godin a hérité.
A l’époque, Godin ne se privait pas de transformer complètement le site car Godin a abattu pas mal de choses. Je pense que la ville évolue. Donc, on peut garder une partie du patrimoine. D’ailleurs quand on voit sur le plan cette cathédrale, comme on l’appelle imprime des directions dans le plan. Elle est assez fortement impliquée dans la composition mais, en même temps, il y a d’autres éléments que l’on a ôté mais dont on a laissé les traces sur le sol. C’est-à-dire que si l’on est assez attentif, il y a me semble-t-il une poésie qui fait que le sol retrace les périmètres des anciens entrepôts qui étaient sur place.

Docks Bruxsel a été construit sur cette ambition de redynamiser une friche industrielle. C’est un endroit improbable au départ. On a construit un discours autour de cette restructuration urbaine à cet endroit-là. Avec aussi une ambition qui était posée par le client d’en faire un exemple de développement durable puisqu’il s’agissait d’exploiter les ressources naturelles du site. Les ressources naturelles du site, c’est le canal. On est en bordure du canal et de la Seine. C’est le soleil, c’est-à-dire exploiter la manière dont le soleil peut donner de l’énergie. C’est se protéger du climat au travers de cette grande verrière qui fait que les espaces intérieurs de circulation sont protégés des intempéries mais on est en ambiance extérieure. On ne dépense pas d’énergie pour refroidir ou pour réchauffer ces espaces intérieurs. Et puis, par ailleurs, on est à proximité de l’incinérateur du nord de Bruxelles. Jusqu’à l’instant, l’incinérateur rejetait de l’eau très chaude dans le canal et dépensait de l’énergie pour refroidir cette eau car il ne pouvait pas la rejeter aussi chaude qu’elle est. Eh bien, nous avons dit : nous allons récupérer cette eau chaude. On a tiré une canalisation entre l’incinérateur et le pôle commercial pour en faire une boucle d’eau tiède. Et on récupère cette énergie qui existe pour alimenter l’ensemble des commerces et des activités productives du complexe.

PARTIE 3
Pour nous, comme c’était un endroit qui était un peu moins connu à l’époque, il fallait vraiment qu’on crée un lieu de destination. Pour cela, c’était très important d’avoir une architecture hors du commun. Nous avions le choix d’aller chercher un grand nom de l’architecture à l’étranger. Et puis, on s’est dit qu’il y a d’excellents architectes en Belgique aussi !

En regardant les architectes sur Bruxelles, je me suis dit : « tiens, je connais la fille d’Isidore Zielonka, je vais aller le rencontrer » et c’est comme ça que ça s’est fait. Donc c’est un vrai hasard mais une belle rencontre. Ce que j’aimais bien avec Art & Build, c’est qu’ils n’avaient pas encore fait de centres commerciaux.

Luc Deleuze raconte souvent que je lui ai téléphoné en lui disant : « Luc, on va faire un centre commercial ensemble. On a un problème : c’est que ni toi ni moi, on en a déjà fait un ». En effet, c’était un peu challenging.

On a juste aussi travaillé avec un autre bureau d’architecture au tout début, qui est Altoon + Porter Architects, un bureau d’architecture américain. Ils sont spécialisés dans les centres commerciaux. Ils nous ont aidés au niveau du layout pour voir si cela fonctionnait bien au niveau commercial. Sinon, Art & Build a fait tout de A jusque Z.

Pour nous, c’était important que ce soit beau et différent. C’était le briefing de base. Donc, c’était très simple.

On voulait faire quelque chose de nouveau. On voulait quelque chose qu’on ne retrouve pas ailleurs. On voulait un centre qui soit très ouvert, aéré. Un centre qui soit très urbain où l’on peut se retrouver dedans, dehors. Il n’y a pas de différence. Art & Build était tout à fait sur cette même longueur d’onde. Je pense qu’on aurait pris un architecte international habitué des centres commerciaux, on aurait fait quelque chose de plus classique avec du marbre partout. Entre guillemets, on a fait peut-être certaines erreurs mais qui sont devenues des réussites.

La commercialisation de Docks a été au départ relativement difficile. Je voulais absolument avoir une mixité d’enseignes et des jeunes indépendants. Au début, j’ai commencé par eux mais je me suis rapidement rendu compte que ces indépendants voulaient en fait avoir l’assurance d’un passage. Ils voulaient que des grandes chaînes internationales soient présentes.

J’ai repris mon bâton de pèlerin et j’ai commencé à contacter les grandes enseignes internationales pour qu’elles puissent rassurer les plus petits preneurs qui pouvaient venir sur le site. J’ai signé le premier bail avec H&M qui nous a fait confiance dès le début, et puis tous les autres se sont enchaînés.

On s’est dit qu’en venant ici, nous pouvions peut-être développer un nouveau concept. L’idée naît d’abord chez Samsung Benelux. Ensuite, on a cherché un endroit. On avait vu Docks. On avait été charmé par l’endroit et le concept.

La Belgique est notre premier pays hors France. Koézio est un grand jeu d’aventure en équipe, unique au monde puisque c’est une invention franco-française. C’est plein de petites aventures qui mises bout-à-bout créent une mission qui dure 2h. Il n’y a pas d’armes, pas de fighting spirit. C’est que du positif.

Quand on s’attaque à un pays, c’est important de démarrer par la capitale, donc Bruxelles. Le projet de Docks, finalement, quand il nous a été présenté, s’inscrit très bien dans l’image de Kiabi. On est une enseigne familiale pour toute la famille. Il y a quelque chose à acheter pour tout le monde. Et, à Docks, on retrouve le fait qu’il y a quelque chose pour tout le monde.

On peut venir à Docks sans pour autant faire du shopping. On peut venir pour manger, pour aller au cinéma ou tout simplement venir se promener, passer du temps et, ça, c’est vraiment différent.

Ce qui nous a surtout plu, c’est l’ouverture, c’est le côté aéré. Mais, aussi, lorsqu’on regarde le magasin, c’est le côté un peu industriel lorsqu’on regarde le plafond. On a une certaine chaleur dans le bâtiment tout en ayant cette âme industrielle.

C’est toujours la même chose, lorsqu’on voit sur plan et lorsque l’on signe sur plan, on se dit que c’est merveilleux et que c’est fantastique. Mais parfois, les plans ne sont pas la réalité. Ici, c’est plutôt le contraire.

On trouve, en tout cas nous, que c’est extrêmement bien réussi. Ce qui est rendu au final est très proche de ce qu’on a vu au départ et c’est exactement ce qu’on a fait avec notre cinéma en ayant une idée de départ et un concept qui ont été vraiment respectés avec une charte très minutieuse et qui est aussi liée au branding du cinéma White.

English subtitles

PART 1
Docks Bruxsel is a commercial project, commissioned by an exclusively Belgian client; the Equilis group, which is a real-estate subsidiary of the Mestdagh group.

For me, Docks is a hub, a place for exchange and a place to live. It is a place where everything works together; a collective practice underpinned by the economic support of commerce.

Docks Bruxsel is above all a neighbourhood. We have built it as a neighbourhood, with open squares and streets. This is by no means a conventional commercial centre. We are not in an enclosed shopping mall.

This is a space that considers itself to be a town, that resembles a town. We have therefore also created unobstructed views, or vistas, from the mall to the canal outside. We are not just surrounded by buildings, we are drawn to the outside. You can see the town, the tram as it goes past, the trees as they change colour over the seasons.

You can wander through the project, going from one place to another, and experiencing the many diverse activities.

It is a strategic location, as it is the entrance to a town. However, it was never obviously an entrance to a town; in other words, you went past the Royal Palace, as you came off what was the Antwerp motorway, to arrive on the Van Praet bridge, whose function is purely one of mobility. But there was no milestone, and we felt that it was important, through Docks, to show that this is the entrance to the town.

We were faced with the difficulty of joining the level of the quays with the level of Boulevard Lambermont, which is 7 metres higher. There was a rupture in the urban landscape at this point. The entire project therefore revolved around solving this urban rupture by creating a towpath walk that would navigate naturally between the lower and the higher levels. This walk succeeds, in particular, due to the public spaces and the approach to the landscape, which mean that there is natural movement up and down throughout the neighbourhood project.

We designed different buildings, with each building having its own architecture, in order to recreate the effect that you have when you walk through a town: of buildings that have been built at different times, in different situations, according to different intentions and different programmes. This is why there are several different architectural styles in one complex. There are very contemporary buildings with organic forms and metal exteriors. There are buildings that are more monolithic, calm, structured and clad with terracotta. We wanted to have a strong presence of wood, which is both sustainable and also brings a feeling of warmth and life to the buildings. Much work was done on the materials used for the flooring of the exterior and interior spaces, to try and create a sense of continuity between the area that is completely open to the elements, and the area which is inside the mall, under this immense glass canopy. The idea is to eliminate the separation between the exterior and the interior, in order to create a continuity, a unique space that bears the greatest possible resemblance to a town.

We start with two main shopping floors, one on top of the other. One links to the Quai des Usines, the other joins the Boulevard Lambermont. Added on to these are the productive activities. There are 8,000 square metres of productive activities on the canal front. There are also leisure activities and, in addition, we have cinemas, which can be found on the third floor of the commercial pole. This is also a totally new concept as far as cinemas are concerned, with 8 screens and a quality of projection and reception that is completely atypical. And finally, the third leisure facility in place is a huge, multipurpose hall which overhangs the entire Docks complex.

PART 2
Docks Bruxsel is built on the site of the former warehouses of the industrialist André Godin, who is the subject of one of my programmes. In fact, I think it was one of the very first programmes for Archi Urbain in about 2006, I think. I had invited Guido Vanderulst to talk about him.

Jean-Baptiste André Godin was an ironsmith, who, with the encouragement of his father, set off around France as an apprentice craftsman or ‘compagnon’, to learn the trade of ironsmith, or locksmith, as it is called in France. He became an expert and created the Godin type of stove. Not only this, but he also discovered what the working conditions were like for these people. Life in the ironworks was by no means an easy one. He very soon took inspiration from the latest ideas, that we would now call utopian socialist.

These sites are under threat, apart from the building behind us, which is the ‘familistère’, the only classified building.
The familistère is quite simply housing for the workers.

The system meant that the galleries that you can see there, the mezzanines, were essential for communication. He wanted people to talk to each other. Nowadays, we would do anything but that. We want people to be isolated. Whereas here the concept was based around being sociable. He wanted people to talk to each other. The galleries are therefore important. And the door of each of the housing units opened onto the galleries. This meant that everyone would meet each other on the galleries, and in the corner there were toilets and water taps, which was a luxury for the time. We are talking here about 1878.
The architecture is very simple. It is based on modules with 2 or 3 bedrooms. Well, all this has changed since then, and there is also a project going on now: a developer who wants to recreate the housing, making it more middle-range, which is pretty good. It should rediscover its original vocation, and then the renovations can be financed. It is classified heritage.

We had to keep one building. There are two buildings that have been preserved: the familistère, which is housing, and that is also classified, I think. And then there is the cathedral, which was there before Godin. Godin had already taken the cathedral over at the time. It was known as the ‘Indiennerie’, and was a weaving and textile printing company. It is said that it is the oldest industrial building in Brussels. It has a wooden structure, and we have preserved it. It is part of our heritage. Not only the Godin part of it – the housing, but also the part that Godin himself inherited.
At the time, Godin himself was not averse to transforming the site completely, and he knocked quite a few things down. I think that the town is evolving. We can therefore preserve some of the heritage. And in fact, when you look on the plans, this cathedral, as we call it, sets the directions on the plans. It really is quite an important part of the composition, but, at the same time, there are other elements that we removed, but where we left traces of them on the ground. In other words, it seems to me that if we are paying enough attention, there is a certain poetry in the fact that you can see the traces on the ground of the perimeters of the warehouses that once stood here.

Docks Bruxsel is founded on the ambition of revitalizing a brownfield site. It is an improbable location from the very start. We created a debate around the urban restructuring of this location. With the additional ambition expressed by the client of establishing an example of sustainable development, given that we had to exploit the natural resources of the site. The natural resources of the site mean the canal; we are on the banks of the canal and of the Senne, and the sun. In other words, how we could exploit the way in which the sun provides energy. It is also protecting ourselves from the climate with this huge glass canopy, which means that the interior spaces, where people move around, are protected from bad weather, but nevertheless retain a feeling of being outside. We are not using energy for cooling or heating these interior spaces. And then, what is more, we are close to the north Brussels incinerator. Up until now, the incinerator has been emptying hot water back into the canal, using energy to cool this water, as it cannot be emptied into the canal at such a high temperature. So, we said to ourselves that we would recover this hot water. There is now a pipeline between the incinerator and the commercial pole that forms a warm water circuit. We recover this existing energy in order to supply all of the shops and the productive activities within the complex.

PART 3
It was a place that was not so well-known at the time, so we really had to make it into a place of final destination. That’s why it was so important for the architecture to be out of the ordinary. We could have chosen some famous foreign architect, but then we thought – there are some excellent architects in Belgium too!

Looking around at architects in Brussels, I thought “hold on, I know Isidore Zielonka’s daughter, so I’ll go and see him”. That’s how it was done, pure luck really, but it was a good meeting. What I liked about Art & Build was that they hadn’t yet done any shopping centres.

Luc Deleuze often tells the story of when I phoned him and said “Luc, we’re going to do a shopping centre together. There’s just one problem – neither of us has ever done one”. So indeed rather challenging.

Right at the beginning we also worked with another architects’ office. That was Altoon + Porter Architects, an American office specialised in shopping centres. They helped us in terms of layout, making sure that it would work well commercially. But Art & Build did everything from A to Z.

It was very important to us that it should be beautiful and different. The basic brief was very straightforward.

We wanted to do something new, something that wasn’t to be found anywhere else. We wanted a very open an airy centre. A very urban centre where people could meet up, either inside or outside. Art & Build were completely on this same wavelength. I think that if we had taken on an international architect used to doing shopping centres, we would have ended up with something more traditional with marble everywhere. We surely made a few mistakes, but they turned into successes.

Marketing Docks was quite difficult at first. I really wanted to have a mix of big brands and young independents. I started with those young independents, but I soon realised that they needed some assurance that there would be sufficient traffic. They wanted the big international chains to be there.

I set out on my crusade and began contacting the big international brands, so that they could reassure the small retailers who might come in. I signed the first lease with H&M, which gave us some confidence right from the start, and then all the others followed.

We thought that by coming here, we might be able to develop a new concept. The idea first came up at Samsung Benelux. Then we looked for a place to do it. We saw Docks, and we were charmed by both the place and the concept.

Outside France, Belgium is our first country. Koezio is a big team adventure park, unique in the world as it’s a purely French invention. It’s full of little adventures which form a two-hour long mission. There are no weapons, no fighting spirit. It’s all about positivity.

When we move into a new country, it’s important to start with the capital, so it was Brussels. When it was presented to us, the Docks project was very much in line with Kiabi’s image. We’re a family brand, for all the family. There’s something to buy for everybody. At Docks, there is also something for everybody.

You can come to Docks without doing any shopping though. You can come to eat, to go to the cinema, or just to wander around, spend some time, and that really is different.

What we liked most was the open-air aspect. But looking at the mall, there is also this more industrial side when you look up at the ceiling. You can feel a certain warmth coming from this building, and at the same time you have its industrial soul.

When you see the plan and then buy it off-plan, it look’s wonderful, fantastic. But sometimes, plans are not reality. Here, it’s rather the other way around.

We think that it’s been a great success. What was finally delivered is very close to what we saw at the outset. It’s exactly what we did with our cinema. We had a starting idea and a concept that were fully respected with a very detailed charter, which also referenced the White Cinema’s branding.