REYERS, Brussels – Belgium

The Reyers construction project, managed by the BEAI and Lassoie Van Eyck & Associates offices on behalf of the SLRB (Brussels Region Social Housing Agency), is taking root between Rue Colonel Bourg and the E40. The project is located in a rapidly evolving zone, as the Mediapark project is to be developed on the RTBF-VRT site. The project will offer various types of housing, serviced by a walkway along the rear façade overlooking a large interior garden which integrates an orchard of around forty fruit trees.

an initiative of SLRB-BGHM / Brussels Region Social Housing Agency

Project name : Reyers
Address : rue Colonel Bourg. 1030 Brussels – Belgium
Assignation/Destination : 84 passive standards social housing

Name of client : SLRB / Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale – BGHM / Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij
Name of architect : Association momentanée BEAI + LVE
in association with : Entreprise Houyoux (marché P.P.P.)

Name of engineers :
– Stability Consultancy firm : Setesco
– Special techniques Consultancy firm : FTI
– EPC Consultancy firm : FTI
– Acoustics Consultancy firm : –
– Healt & Safety Coordinator : Houyoux
– Control Agency : Vincotte

Name of contractors :
– Main contractor : Houyoux Constructions

Project status :
Completed : 2016

Size of project : 9,625 sqm
Budget : 17 031 262 €

Technical sheet of this architecture video clip
Journalist : Emma C. Dessouroux
Cameramen : Didier Minne – Geoffroy Minne / Kinodoc – Julien Stroïnovsky / Novsky Films

Editing : Emma C. Dessouroux / Cristina Dias
Direction : Emma C. Dessouroux
Production : Les Délires Productions

Translation : MDR Translations
Subtitles : Cristina Dias

Speakers : Dorien Robben (Deputy Director-General – SLRB-BGHM /Brussels Region Social Housing Agency) – Bernard Van Damme (Architect – BEAI) – Joël Lassoie (Architect – Lassoie Van Eyck & Associates)

Original transcription

Reyers is één van onze pilootprojecten. In 2009 is de BGHM begonnen met 4 pilootprojecten en de Reyers is daar één van. Ze is volledig gefinancierd en gebouwd door de privésector.

On a constitué une équipe avec le bureau Lassoie Van Eyck & Associés et on a ensemble constitué le groupement d’architectes pour développer ce projet. La SLRB, à l’époque, avait lancé un avis de marché en partenariat public-privé.

De samenwerking met de privé, een van de vele noodzakelijke hefbomen, is om te komen tot de productie van de sociale woningen in de Brusselse Hoofdstedelijk Gewest. We zeggen het niet genoeg: de BGHM en de openbare vastgoedmaatschappij kunnen dit niet alleen aan.

Le projet de départ comprenait 100 logements. Ce sont tous des logements sociaux, des logements qui étaient variés de 1 à 5 chambres. Cette base de répartition de logements est restée sensiblement la même. Par contre, le programme a évolué vu que l’on est passé de 100 logements basse énergie à 84 logements répondant aux standards passifs qui est un choix politique entre deux secrétaires d’État au logement qui ont changé.
Le site est un peu particulier parce que c’est l’amorce de tout le développement de la zone Reyers.

Deze wijk zal nieuwe woningen moeten krijgen, er zal een betere stadsdynamiek moeten komen. Binnenkort zal er een mediapark worden gebouwd, met de renovatie van de RTBF- en de VRT-gebouwen. Er zal heel wat economische activiteit komen, een crèche, een stadspark.

Le dessin n’a pas été très compliqué au niveau du traçage du bâtiment car le traçage était déjà prédéterminé. On a par contre fort travaillé les gabarits. Le gabarit de la rue Colonel Bourg correspond aux logements existants de l’autre côté de la rue, qui est un gabarit rez+2, rez+3. On s’est vraiment aligné pour éviter tous les problèmes liés à l’ensoleillement, aux ombres que nous pourrions porter avec notre nouveau bâtiment. Et, ici, nous sommes dans un bâtiment plus haut, un rez+6, mais qui correspondait plus à un gabarit qui était prévu dans le futur développement de la RTBF, de manière à raccrocher le bâtiment à la ville, raccrocher tout le quartier (qui allait se développer) à la ville et au boulevard Reyers.

On a développé les logements sur un système constructif très simple : en veillant à ce que tous les logements soient traversants. Tous ont cette double orientation : du soleil d’un côté ou de l’autre, le matin ou le soir. Tous ont une ventilation croisée potentielle. Tous ont la vue vers la rue et la vue vers l’intérieur d’îlot qui, ici, est devenu le futur cœur du projet. On a donné accès à tous les logements depuis l’intérieur de l’îlot. On a sorti les cages d’escaliers pour, du coup, rentrer chez soi par des escaliers extérieurs, des terrasses et des coursives.
Les escaliers en intérieur de bâtiment coûtent car il faut de toute façon leur donner de la lumière naturelle. Donc, si c’est pour leur donner de la lumière naturelle et pour éviter les coûts d’entretien et d’utilisation, mettons ces coursives et ces escaliers en dehors du bâtiment.
Le fait qu’ils soient en dehors du bâtiment et, ici précisément, donnant sur un jardin et toutes ces plantations fait que l’on est arrivé à créer des liens entre les personnes.

Elk project dat de BGHM doet is een project waar enorm veel aandacht besteed wordt aan de integratie in de wijk, maar ook aan de kwaliteit van de sociale woningen. Dat is iets waar de BGHM enorm op hamert en waar we bij de beoordelingscommissies heel veel aandacht aan besteden. Vandaar dat we ook vaak experten uitnodigen, om ervoor te zorgen dat deze woningen geïntegreerd zijn in de wijk maar ook dat deze woningen bijdragen tot de levenskwaliteit van de sociale huurders.
Voor Reyers bijvoorbeeld hebben we ervoor gezorgd dat de gezinnen een heel mooie groenzone hebben gekregen met een boomgaard van prachtige Schaarbeekse krieken, een mooie knipoog toch naar de geschiedenis van de gemeente Schaarbeek. Niet alleen hebben we gezorgd voor een mooie groenzone maar we hebben ook een polyvalente zaal gebouwd die zeker zal bijdragen tot de sociale cohesie in de appartementsgebouwen, maar ook in de wijk.

French subtitles

Reyers est un de nos projets pilotes. En 2009, la SLRB a entamé 4 projets pilotes, et Reyers est l’un d’eux. Il est entièrement financé et construit par le secteur privé.

On a constitué une équipe avec le bureau Lassoie Van Eyck & Associés et on a ensemble constitué le groupement d’architectes pour développer ce projet. La SLRB, à l’époque, avait lancé un avis de marché en partenariat public-privé.

La collaboration avec le privé est un des nombreux leviers essentiels pour produire des logements sociaux dans la région de Bruxelles-Capitale. Nous ne le dirons jamais assez : la SLRB et la société immobilière de service public ne peuvent pas s’en sortir seules.

Le projet de départ comprenait 100 logements. Ce sont tous des logements sociaux, des logements qui étaient variés de 1 à 5 chambres. Cette base de répartition de logements est restée sensiblement la même. Par contre, le programme a évolué vu que l’on est passé de 100 logements basse énergie à 84 logements répondant aux standards passifs qui est un choix politique entre deux secrétaires d’État au logement qui ont changé.
Le site est un peu particulier parce que c’est l’amorce de tout le développement de la zone Reyers.

Ce quartier va devoir recevoir de nouveaux logements. Il faudra une meilleure dynamique urbaine. Un nouveau Mediapark va être construit, avec la rénovation des bâtiments de la RTBF et de la VRT. Il y aura beaucoup d’activité économique qui va venir, il y aura une crèche, un parc.

Le dessin n’a pas été très compliqué au niveau du traçage du bâtiment car le traçage était déjà prédéterminé. On a par contre fort travaillé les gabarits. Le gabarit de la rue Colonel Bourg correspond aux logements existants de l’autre côté de la rue, qui est un gabarit rez+2, rez+3. On s’est vraiment aligné pour éviter tous les problèmes liés à l’ensoleillement, aux ombres que nous pourrions porter avec notre nouveau bâtiment. Et, ici, nous sommes dans un bâtiment plus haut, un rez+6, mais qui correspondait plus à un gabarit qui était prévu dans le futur développement de la RTBF, de manière à raccrocher le bâtiment à la ville, raccrocher tout le quartier (qui allait se développer) à la ville et au boulevard Reyers.

On a développé les logements sur un système constructif très simple : en veillant à ce que tous les logements soient traversants. Tous ont cette double orientation : du soleil d’un côté ou de l’autre, le matin ou le soir. Tous ont une ventilation croisée potentielle. Tous ont la vue vers la rue et la vue vers l’intérieur d’îlot qui, ici, est devenu le futur cœur du projet. On a donné accès à tous les logements depuis l’intérieur de l’îlot. On a sorti les cages d’escaliers pour, du coup, rentrer chez soi par des escaliers extérieurs, des terrasses et des coursives.
Les escaliers en intérieur de bâtiment coûtent car il faut de toute façon leur donner de la lumière naturelle. Donc, si c’est pour leur donner de la lumière naturelle et pour éviter les coûts d’entretien et d’utilisation, mettons ces coursives et ces escaliers en dehors du bâtiment.
Le fait qu’ils soient en dehors du bâtiment et, ici précisément, donnant sur un jardin et toutes ces plantations fait que l’on est arrivé à créer des liens entre les personnes.

Chaque projet développé par la SLRB porte une très large attention à l’intégration du quartier, ainsi qu’à la qualité des logements sociaux. La SLRB attache énormément d’importance à cela, et nous y avons consacré beaucoup d’attention dans les commissions d’évaluation. C’est la raison pour laquelle nous y invitons aussi souvent des experts, pour que ces logements s’intègrent dans le quartier mais aussi qu’ils contribuent à la qualité de vie des locataires sociaux.
Pour Reyers par exemple, nous avons fait en sorte que les familles profitent d’une agréable zone verte, avec un verger de magnifiques cerisiers de Schaerbeek. C’est un petit clin d’œil à l’histoire de la commune de Schaerbeek. En plus de cette zone verte, nous avons aussi construit une salle polyvalente qui contribuera sans aucun doute à la cohésion sociale dans les immeubles à appartements mais également dans le quartier.

Dutch subtitles

Reyers is één van onze pilootprojecten. In 2009 is de BGHM begonnen met 4 pilootprojecten en Reyers is daar één van. Ze is volledig gefinancierd en gebouwd door de privésector.

We hebben een team gevormd met het bureau Lassoie Van Eyck & Associés en samen hebben we voor de realisatie van dit project een architectengroep opgericht. De BGHM had destijds een aanbesteding uitgeschreven voor publiek-private samenwerking.

De samenwerking met de privé, een van de vele noodzakelijke hefbomen, is om te komen tot de productie van de sociale woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. We zeggen het niet genoeg: de BGHM en de openbare vastgoedmaatschappij kunnen dit niet alleen aan.

Het oorspronkelijke project telde 100 woningen, allemaal sociale woningen met 1 tot 5 kamers. De verdeling volgens grootte is grotendeels dezelfde gebleven, maar door een verschil in politieke keuzes tussen de huidige en voormalige staatssecretaris voor wonen is het plan geëvolueerd van 100 lage-energiewoningen naar 84 passiefwoningen.
De site is toch wel bijzonder omdat ze de aanzet vormt tot de hele ontwikkeling van de Reyerszone.

Deze wijk zal nieuwe woningen moeten krijgen, er zal een betere stadsdynamiek moeten komen. Binnenkort zal er een mediapark worden gebouwd, met de renovatie van de RTBF- en de VRT-gebouwen. Er zal heel wat economische activiteit komen, een crèche, een stadspark.

Horizontaal gezien was het ontwerp niet erg ingewikkeld omdat de gebouwomtrek al vastlag. We hebben echter wel veel tijd en aandacht besteed aan de hoogte van de bebouwing. In de Kolonel Bourgstraat komt de hoogte overeen met die van de bestaande woningen aan de overkant van de straat, namelijk benedenverdieping +2 of 3 verdiepingen. We hebben onze plannen er echt op afgestemd om blokkering van de zoninval in die woningen en schaduwen door ons nieuwe gebouw te vermijden. En hier bevinden we ons in een hoger gebouw met benedenverdieping + 6 verdiepingen. Het is beter afgestemd op de geplande hoogte van het toekomstige nieuwe RTBF-gebouw en zo sluit het beter aan op de stad en sluit de hele wijk (die er binnenkort zal komen) beter aan op de stad en de Reyerslaan.

We hebben voor de woningen een heel eenvoudig bouwsysteem gebruikt: door ervoor te zorgen dat elke woning de volledige breedte van het gebouw inneemt. Allemaal hebben ze ramen in twee gevels: zon aan de ene of de andere kant, ‘s morgens of ’s avonds, en kunnen ze gebruikmaken van gekruiste ventilatie. Elke woning heeft uitzicht op de straat en op de binnentuin, het toekomstige hart van dit project. Alle woningen zijn bereikbaar via de binnentuin. We hebben de trappenhuizen naar buiten gebracht zodat de bewoners via de buitentrappen, terrassen en gaanderijen hun woning kunnen bereiken.
Trappen in een gebouw zijn duur omdat er altijd voor daglicht moet worden gezorgd. Dus om ze daglicht te geven en onderhouds- en gebruikskosten te vermijden, hebben we de gaanderijen en trappen aan de buitenkant van het gebouw geplaatst.
Het feit dat ze zich buiten het gebouw bevinden en, in dit geval, uitkijken op een tuin met veel groen zorgt ervoor dat er contact ontstaat tussen de bewoners.

Elk project dat de BGHM doet is een project waar enorm veel aandacht besteed wordt aan de integratie in de wijk, maar ook aan de kwaliteit van de sociale woningen. Dat is iets waar de BGHM enorm op hamert en waar we bij de beoordelingscommissies heel veel aandacht aan besteden. Vandaar dat we ook vaak experten uitnodigen, om ervoor te zorgen dat deze woningen geïntegreerd zijn in de wijk maar ook dat deze woningen bijdragen tot de levenskwaliteit van de sociale huurders.
Voor Reyers bijvoorbeeld hebben we ervoor gezorgd dat de gezinnen een heel mooie groenzone hebben gekregen met een boomgaard van prachtige Schaarbeekse krieken, een mooie knipoog toch naar de geschiedenis van de gemeente Schaarbeek. Niet alleen hebben we gezorgd voor een mooie groenzone maar we hebben ook een polyvalente zaal gebouwd die zeker zal bijdragen tot de sociale cohesie in de appartementsgebouwen, maar ook in de wijk.

English subtitles

Reyers is one of our pilot projects. In 2009 the SLRB initiated four pilot projects, and Reyers is one of them. It is entirely financed and constructed by the private sector.

We set up a team with the Lassoie Van Eyck & Associates office and put together a group of architects to take this project forward. The SLRB, at that time, had issued a call for tenders on the basis of a public-private partnership.

Collaboration with the private sector is an essential lever in the provision of social housing in the Brussels Capital Region. We can never stress it enough – the SLRB and the public housing company simply can’t do it all on their own.

The initial project consisted of 100 housing units. These are all social housing units, ranging from one to five rooms. This basis for housing distribution has essentially remained unchanged. But the programme has nevertheless evolved, seeing that we moved from 100 low energy units to 84 units meeting passive standards, which was a political choice following a change of Secretaries of State for Housing.
The site is rather special as it’s the beginning of all development in the Reyers zone.

This area is going to have to get new housing. A better urban dynamic is going to be needed. A new Mediapark is to be constructed, along with renovation of the RTBf and VRT buildings. There’s going to be a lot of economic activity, a crèche, and a park.

The design wasn’t so complicated in terms of plotting the building as the plotting had already been pre-determined. But on the other hand we did work hard on the templates. The Rue Colonel Bourg template matches that of existing housing on the other side of the street (ground floor plus two or three floors above). We really aligned everything to prevent any issues with sunlight, or shade that might arise from our new building. And here, we are in a higher building, ground floor plus six, but which matches more the template that is planned for the future development of the RTBF, so as to attach the building to the city, and attach the entire neighbourhood (also to be developed) to the city and to the Boulevard Reyers.

We developed the housing on the basis of a very simple construction system, ensuring that all the units were of a walk-through design. They all have a double orientation – with sunlight either on one side or the other in the morning or evening. They all have a potential for cross-ventilation. They all have a view of the street and of the interior of the courtyard which has become the future heart of the project. We provided access to all units from the interior of the courtyard. We put in railed stairways thereby enabling residents to get home via external stairs, terraces and walkways.
Staircases in the interior of buildings can be costly, as they must be given natural light. So if it’s a matter of giving them natural light and avoiding maintenance and usage costs, let’s put these passageways and staircases outside the building.
The fact that they are outside the building and that, specifically here, they look onto a garden and all the greenery enables people to connect with each other.

Every project developed by the SLRB pays a great deal of attention to integration into the neighbourhood, as well as to the quality of social housing. The SLRB attaches enormous importance to this, and we devoted a lot of attention to this in our assessment reviews. This is why we often invited in experts, to ensure that this housing was integrated into the neighbourhood and that it contributed to the quality of life of the social tenants.
With Reyers, for example, we made sure that families benefited from a pleasant green area, with an orchard of magnificent cherry trees from Schaerbeek. It’s a nod and a wink to the history of the Schaerbeek community. And apart from this green area, we also built a multi-purpose hall which will most definitely contribute to social cohesion not only in the apartment buildings but also in the neighbourhood itself.

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- Les Délires Productions sprl is an audio-visual production company based in Brussels since 1998. With various short fiction and animation films on its lists of productions as well as documentaries and other programmes for the RTBF, CANAL +, ARTE, the UNICEF and also Disneyland Paris, Les Délires Productions sprl has become a pioneer in the production of Internet videos. As early as 2003 the company launched into the creation of the website misteremma.com. Les Délires Productions also works on urban events in Brussels (Parcours surréalistes, Tribus urbaines, Humours du Monde, Mister Emma Art Loft) and, since 2006, has produced Archi Urbain, a programme on architecture and urban planning that goes out every week on Télé-Bruxelles (Belgium) and is re-screened on TNA (France), and La Trois – RTBF (Belgium). Would you like us to produce an architecture video clip of your work and also benefit from the services of caviar.archi? Contact us at info@lesdelires.be

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